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눈에 보이는 상품은 결국 ‘설계’에서 결정.

테라랩스 사업개발팀 – 류상호 컨설턴트 인터뷰

좋은 사업지를 선별해서 건물을 지었는데, 왜 수익률은 높지가 않을까요?
물론, 주택 개발 사업의 중요한 요소 중 하나가 토지 매입 맞습니다.
하지만 평범한 토지까지도 '수익을 올리는 결정적 기회'로 바꾸는 것이 바로 '설계'의 힘입니다.

여기, 객체 지향적 설계와 디자인을 활용해 양질의 건물을 만들어주는 류상호 컨설턴트가 있습니다.
인터뷰를 통해 류상호 컨설턴트님이 말하는 '설계'의 힘, 함께 들어보실까요?

Q. 안녕하세요! 컨설턴트님. 간단한 소개 부탁드립니다.

A. 안녕하세요. 테라랩스 사업개발팀에서 사업타당성 검토 컨설팅 서비스를 담당하는 류상호 컨설턴트입니다. 
현재는 건축 설계 사무소 및 부동산 Project Management 사에서의 업무 경험을 살려 건축주 분들께 도움이 되고자 
[3억으로 30억 건물주 되기-수익형 주택 개발 Master] 설계2 파트의 강사로 참여하게 되었습니다.

Q. P2P 기업에서 건축 컨설팅을 한다? 정말 신선하게 다가오네요. 구체적으로 컨설팅은 어떻게 진행되나요?

A. 저희에게 컨설팅을 의뢰해주실 때 토지 주소, 희망 개발 형태, 자본금 등을 알려주시면 최종적인 사업수지를 만들기 위한 여정이 시작됩니다.

이 여정의 첫번째로 규모검토를 진행합니다. 
토지에서 어떤 형태의 건물을 어떤 면적으로 몇 세대나 지을 수 있는지 법규에 맞춰가면서 수치상으로 빠르게 검증해 드립니다. 물론 규모검토 기간도 컨설팅에 비해서 상당히 짧고요. 영업일 기준으로 늦어도 10일 이내이면 충분히 가능합니다. 여기에 해당 대지에 구현할 수 있는 건물의 덩어리(Mass) 와 함께 금융 전문가, 건축 전문가의 의견이 간략하게 담깁니다. 규모검토는 토지매입을 앞두고 계시거나, 소유하고 계신 토지의 가치가 얼마인지 잘 모르시는 분 들이 이용하면 좋을 듯 합니다.

규모검토 이후에는 건축 컨설팅이 진행됩니다. 
사업지 인근의 입지 현황과 시장 환경 분석 등을 통해 가장 최적화된 공간을 계획하게 되죠. 그리고 이 계획안을 바탕으로 규모검토를 진행해주셨던 건축사사무소에 기획 설계를 의뢰하게 됩니다. 이제 구체적인 설계안이 나왔기 때문에, 이를 바탕으로 대출 안정성 검토를 위해 감정평가사로부터 준공 후 가치에 대한 감정평가를 받는 과정을 거칩니다. 
마지막에는 감정평가금액을 바탕으로 사업수지를 작성하여 최종적인 대출 안정성을 검토해드립니다. 만약 충분한 수익률이 예상된다면 PF대출을 위한 여러 제반 조건이 이미 맞춰져 있기 때문에 상대적을 빠른 시간 안에 금융권의 대출 심사의 가부 여부를 아실 수 있습니다. 

Q. 그럼 건축주가 수입형 부동산 사업을 진행하는 데 있어 가장 중요하다고 생각되는 부분은 무엇일까요?

A. 금융적인 측면에서 가장 중요한 것은 '자기자본금에 대한 여유'라 할 수 있죠. 
테라펀딩의 PF 대출 기준으로 말씀드리자면, 자기자본금이 약 10% 이상은 되어야만 PF 대출이 가능합니다. 아울러 자기자본금에 대한 여유치가 충분하지 않을 경우, LTV 산정이 어려운 경우도 많이 있습니다. 서울권의 경우는 LTV가 70% 이하로 맞춰져 있는데요. 
그럼에도 매출의 모자란 부분은 결국 자기자본금으로 산정되어야 하기 때문에 자기자본금을 충분히 가지고 계시는 것이 중요합니다. 

건축적인 측면에서 보면, 매출로 직결되는 세대 수가 매우 중요합니다. 
하지만 세대 수만 너무 고집하다 보면, 각 세대 별 상품성이 떨어지게 되는 결과를 낳겠죠? 
다중주택의 경우 최대한 많은 수의 세대를 기획하려다 보면 어쩔 수 없이 각 세대별 면적이 줄어들게 되요. 하지만 실사용 면적이 최소 17m2 (5평) 정도 되어야만 임대 리스크를 줄일 수 있습니다. 참고로 말씀드리면 가장 상품성이 높은 원룸(오픈형)의 경우는 약 6-7평 정도 됩니다. 이 경우에는 세면대, 변기, 샤워시설이 분리된 화장실을 계획할 수도 있고 침대(Dry-Zone)와 주방(Wet-Zone)이 멀리 떨어져 있어 보다 쾌적한 공간을 확보할 수도 있습니다. 상상해보세요. 편히 쉬어야 할 침대 옆이 바로 주방이라면 과연 그 공간의 상품성을 높다고 말할 수 있을까요? 

여러분이 판매하는 신축주택의 주된 수요자는 70-80년대 경제개발 시기를 지나온 세대가 아닌, 
상대적으로 풍요로운 90년대 이후의 밀레니얼 세대입니다. 이것을 잊지 말아 주세요.

Q. 지금까지 다양한 건축 컨설팅 프로젝트 진행해오셨다고 하셨는데, 가장 기억에 남는 사례가 있을까요?

A. 상월곡동의 다중주택 사례가 기억에 남아요. 
이미 토지계약까지 체결하시고 오셨었기 때문에 저희 쪽에서도 빠르게 검토해야 하는 케이스였습니다. 우선 인근의 건축사무소에서 받아오신 계획안을 살펴보게 되었는데, 테라펀딩의 PF 대출을 받기에는 대출 안정성에서 다소 염려되는 부분이 있었습니다. 그래서 매출을 극대화할 수 있는 새로운 계획안을 제안해드렸고 결과적으로 대출 안정성을 개선하실 수 있으셨죠. 

과천시 부림동의 다세대주택 사례도 생각이 나네요. 사업의 첫 단계인 인근의 토지 검토를 시작으로 설계 그리고 자금 조달까지 사업의 전반을 저희와 함께 하고 계십니
다. 현재 이 건은 기본설계 단계에 있고 조만간 인허가를 거쳐 자금조달이 예정되어 있어요. 물건 자체도 상당히 우량해서 문제없이 심사가 통과될 듯합니다.

Q. 건축주가 설계 단계에서 주의해야 할 것들이 있을까요?

A. 설계 그중에서도 '설계비'와 관련된 질문을 가장 많이 받습니다. 
테라펀딩과 파트너십을 맺고 있는 건축사들의 설계비는 구청 앞 허가방의 설계비보다 높습니다. 그 이유는 산출물이 다르기 때문이죠. 허가방의 설계는 최단 시간에 인허가까지 끝마치는 것이 목표이기 때문에 디테일한 도면은 생략되는 경우가 많아요. 게다가 인허가용 도면만 작성하고 실제 공사에 필요한 실시설계 도면은 작성해 주지 않아, 건축물에 소요되는 자재의 수량을 정확히 산출할 수가 없습니다. 따라서 이후에 시공사에서 공사비가 모자란다고 주장해도, 그 근거를 찾을 수가 없게 되겠죠. 

사실 이게 현재 대한민국에서 많이 이행되고 있는 방식이고, 이것 때문에 집 지으면 10년 늙는다는 말이 탄생한 겁니다. 저희는 이런 리스크를 방지하기 위해서 실시설계와 수량 산출까지 진행하는 건축사사무소와 파트너십을 맺어 설계를 진행하고 있습니다. 그렇기 때문에 당연히 허가방의 설계비보다는 높을 수밖에 없죠. 
또, 파레트의 법칙을 명심해주세요. 전체 사업비의 10%도 차지하지 않는 사업 기획에 들어가는 그 비용이 나머지 70-80%를 좌지우지합니다. 마찬가지로 설계비 역시 전체 사업비에서 차지하는 비중이 크지 않지만, 공사를 위한 모든 사항이 설계에서 결정됨을 잊어서는 안됩니다.

Q. 비전문가인 건축주들이 설계와 관련해서 알아두면 좋을 꿀팁 공개 가능하실까요? : )

A. 아직 한국에서는 주로 2D 기반의 설계를 진행하는 곳이 많습니다. 그리고 2D 도면이 생성된 이후에 3D 그래픽으로 클라이언트와 소통합니다. 그 이후의 실시설계, 수량 산출 등 모두 별도의 과정이죠. 
북미나 유럽, 일본과 같은 국가들은 어떨까요? 
최근, 소위 선진국이라고 불리는 대부분의 국가에서는 BIM(Builiding Information Modeling)라는 건축 전문 소프트웨어를 활용해 건축 과정을 통합적으로 관리해오고 있습니다. 2D 도면과 3D 그래픽이 모두 일체화되어서 진행되기 때문에 실시간으로 3D 공간을 확인할 수도 있고, 동시에 개략적인 수량 산출까지 이루어질 수 있어 시공에 필요한 물량을 최적화시킬 수 있습니다. 필요하다면 나사 하나까지도 전부 컴퓨터에 입력시킬 수 있어요. 결국은 시공 비용을 절감할 수 있게 되겠죠? 
아쉽게도 한국에서는 BIM를 제대로 사용할 수 있는 건축사사무소를 찾기가 어렵습니다. 
만약 있다면, 시간도 절약할 수 있고 소통도 더 원활하실 수 있어요.


Q. '3억으로 30억 건물주 되기' 과정에서는 더 깊이 있게 현장의 생생한 경험들을 공유해주시고 계신데요, 
이번 강의는 어떻게 구성되어있나요? 

A. 수강생분들이 토지를 고른 후 건축사와 함께 설계를 진행하기에 앞서, 규모 검토 단계에서 검토하셔야 할 사항들을 중점적으로 알려드리려고 해요. 무엇보다 이해하기 어려운 법규에 대한 이야기를 실제 진행했었던 컨설팅 사례를 통해 쉽게 알려드리려 합니다.
또한 세대 수를 결정하는 주차장 법, 다세대주택과 연립주택의 차이점, 서울의 준공업지역에서 진행할 수 있는 사업의 규모, 빠르게 실행할 수 있는 규모 검토 노하우를 전수해드리고 이런 건축적 이야기를 금융적인 부분과 함께 풀어 내려고 합니다.

Q. 어떤 분들이 수강하시면 좋을까요?

A. 본격적으로 사업을 진행하실 의사가 있으신 분들이나, 설계에 대하여 조금 더 자세히 알고 싶으신 분들입니다. 
사실 설계는 일반인들이 접근하기 매우 어려운 분야이기 때문에 설계하는 법을 배우러 오신다는 생각보다는 
좋은 설계와 나쁜 설계를 판단하는 법, 설계 전략에 대한 유연성을 듣고 싶으신 분들에게 적합한 강의라 생각합니다.

Q. 마지막으로, 처음으로 디벨로퍼에 도전하는 분들께 한마디 부탁드립니다 : )

 A. 혹자는 좋은 토지를 싸게 사는 것이 전부라고 말씀하세요. 물론 좋은 토지를 싸게 사는 것도 중요하지만 이것은 전체 사업에서 일부 단계에 지나지 않습니다. 좋은 토지를 싸게 매입하셨면, 그다음은 좋은 설계를 만들어야 하는 관문이 있습니다. 
결국 눈에 보이는 상품은 설계를 통해 결정되기 때문이죠. 
여러분은 집장사가 아닌, 도시환경을 창조해나가는 진짜 디벨로퍼가 되셨으면 좋겠습니다.

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