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사업타당성 컨설팅 프로젝트 실사례 (1)

#1 클라이언트가 가져온 계획안, 과연 어떤 문제들이 숨어 있었을까? [AS-IS]

처음우리에게 내밀었던 계획안은 아래의 청사진과 같았다.

1에는 근린생활시설을 배치하고
2, 3, 4에는 약 5평 정도 되는 원룸으로 다중주택을 배치하겠다는 것.
가장 당혹했던 부분은 1층이 근린생활시설로 사용승인을 받게 되면다시 투룸으로 불법 개조하겠다는 계획이었다.

그렇기에 계획안 검토에 앞서, 처음부터 제대로 토지의 조건부터 살펴보아야 했다.

해당 토지는 북쪽으로 4m 폭의 도로와 서쪽으로는 3m 폭의 도로에 접해 있었다.
우선 북쪽 4m 도로의 경우일조권 사선 제한을 완화 적용받을 수 있다단독주택 (단독주택다중주택다가구주택)의 경우 도로의 북쪽 끝 선을 기준으로 일조권 사선제한이 시작되기 때문에 4층 부분의 면적을 더 확보할 수 있는 조건이었다.
또한 서쪽 3m 도로의 경우, 35m 이하의 막다른 도로였기 때문에 4m 도로 확보를 위한 제척 면적을 별도로 산정할 필요가 없었다.
클라이언트가 가져온 도면에는 막다른 도로에 대한 규정을 적용하지 않았기 때문에 서쪽 3m 도로에 대해 4m를 확보해야 한다고 적힌 ‘구멍 난'계획안이 나오게 된 것이다.

그럼 “과연 이 계획안으로 대출은 안정적으로 진행할 수 있을 것이며매출 수익률은 높게 나올 수 있을까?”

클라이언트가 직접 작성한 사업수지표를 기반으로 자체 추정해 가져온 기대 매출수익률은 약 8.9%, 그리고 자기 자본율은 약 12%대였다. (테라펀딩 PF 시나리오를 적용할 경우)
그러나 우리가 새롭게 작성한 사업수지표를 기반으로 클라이언트의 계획안을 재작성해본 결과매출수익률은 고작 4% 대로 확인되었다.

클라이언트가 자체적으로 추정한 수익률 수치에는 역시나 구멍이 있었을뿐더러, 테라펀딩의 PF 대출을 받기 위해서는 기대 매출수익률이 기본 10% 이상은 되어야 했다.
게다가 다중주택의 경우다세대주택보다 감정평가금액이 더 보수적으로 책정되기 때문에 매출수익률에 여유치가 있어야만 대출을 안정적으로 진행할 수 있는 확률을 높일 수 있었다.

따라서 이번 컨설팅의 과제는, 건축적 해결책을 통해서 매출수익률을 약 14%대까지 끌어올리는 것이 될 수 있겠다.

#2 모든 문제는 결정적인 실마리를 포함하고 있다![TO-BE]

종합하자면, 기존 안이 가진 문제는 크게 2가지였다.

1. 불법 개조
1층의 근린생활시설을 사용승인받은 후 다시 투룸으로 불법 개조하려는 계획상의 문제가 있었다.
아무리 업계에서 불법 개조를 통해 수익률을 창출한다고는 하지만공신력 있는 기관인 테라펀딩에서는 이를 당연히 배제해야 했다.
2. 수익률
해당 지역의 경우상업적으로 활성화된 지역이 아니기 때문에 저층부 근린생활시설의 감정평가금액은 주택보다 더 낮게 책정될 가능성이 있었다.
뿐만 아니라 북쪽에 위치한 4m 도로가 가진 이점 역시 제대로 활용하지 못하고 있어 수익을 내기는커녕, 테라펀딩의 PF 대출을 받는 것조차 어려움이 있었다.
추가로 설명을 드리면, 다중주택의 보수적인 감정평가금액을 감안했을 때 약 15%대의 매출수익률(시장가 기준)은 나와야 대출을 안정적으로 받을 수 있다.

하지만 위 두 가지의 문제는 건축적 측면에서 그 개선의 실마리를 찾아낼 수 있었다.

1. 현재 노후주택에 있는 반지하 공간을 버리지 않고반지하 세대를 계획하여 층수 규제를 회피하는 것.
이미 반지하를 갖춘 노후주택을 철거할 경우 지하 공사가 매우 수월하다는 장점이 있었다.
또한 다중주택의 반지하 세대는 층수로 산정하지 않아도 되기 때문에, 반지하를 활용하여 더 많은 세대를 계획할 수 있었다.

2. 일조권 사선제한을 이용한 볼륨을(면적 x) 극대화하여 복층 세대를 계획하는 것.
일조권 사선제한의 면적 손실 여유치를 이용한다면 건축물의 높이를 지금보다 더 높게 만들 수 있었다.
즉 각 층의 세대 당 적정 층고를 확보하고 2층과 3층에는 다락 공간이 있는 복층 세대를 계획하여 건축물의 높이를 최대치까지 끌어올린다면
건물의 준공 후 가치를 높일 수 있을 것으로 예상했다.

3. 발코니 확장 면적을 최대화하여 다중주택의 바닥 면적 규제에 대응하는 것.
다중주택의 경우바닥면적의 합계가 300m이하가 되어야 하는데 이 규제를 맞추기 위해서는 각 층의 발코니 확장 면적을 최대치로 가져가면서 면적을 조정해 나가야 했다
아울러 주차 대수를 2대로 맞춰 추가적인 면적 손실을 방지할 수 있을 것이라 판단했다.

#3 건축에도 전략이 필요하다. [RESULT]

 위 가설을 기반으로 기존에 계획하였던 원룸 12세대와 불법 개조 투룸 2세대가 아닌 
단층 원룸 8세대와 복층 원룸 8세대, 총 16세대의 원룸으로 계획할 수 있었다.

물론, 건물의 전체적인 체적이 증가하면서 예상 공사비 역시 증액되는 결과를 보이기도 했다.
약 4.7억 정도 되는 기존 계획안 상의 예상 공사비가 개선 후 5.6억까지 올라가며 기존보다 약 1억 원이 증액되었다
그 원인으로는 반지하층을 공사하며 여러 시설들이 추가되었고, 3층과 2층에 다락이 추가로 들어가며 그로 인한 건축물의 표면적이 증가했다는 것에 있었다

그럼에도 2세대를 추가적으로 확보할 수 있었고 선호도가 높은 복층 세대일 뿐만 아니라 층고가 비교적 높다는 점에서,
개선된 계획안의 기대 매출액은 약 16억에서 19.6억으로 증가될 수 있었다.
최종적으로, 통매각 수익률이 4%에서 15%로 증가하였고 이에 따라 안정적인 대출 안정성까지 확보하는 결과를 가져올 수 있었다

이를 통해 알 수 있어 점은 단순히 저비용 구조를 통해 수익률을 극대화하는 것보다
적정 비용으로 매출과 수익률을 극대화할 수 있는 전략을 활용한다면 
보다 다양하고 가치 있는 상품으로 구성할 수 있다는 점이다

현재 주택 공급 사업자들이 공급하는 수요자는 과거 70-80년대의 경제개발 시기를 자라온 세대가 아닌
90년대 이후의 밀레니얼 세대라는 점을 반드시 잊어서는 안된다.

#4 그럼에도 불구하고, 개선된 계획안의 한계점은 분명히 존재했다. [CRITICAL POINT]

기존 계획안을 보면, 4.5평과 5.5평 두 개의 옵션을 지닌 원룸 형태이므로 비교적 여유 있는 면적을 가진 룸 구성이 가능했지만
개선된 계획안의 경우, 단층 세대와 복층 세대가 섞여 있는 대신에 모두 4.5평 내외에서 계획이 되었기 때문에 면적에 대한 선택권이 제한되어 있었다

세대 내부 면적에서 줄어든 부분이 2층과 3층에 복층을 구성하며 반 층위 계단 면적으로 치환되어 있었기 때문에, 주택의 전용률은다소 떨어지게 된다

또한 반지하층에 세대를 계획했기 때문에 일반적인 인허가 절차가 아닌 건축심의를 별도로 받아야 했다. 
그 말은 즉, 인허가 기간이 길어질 수 있어 금융비용에 대한 리스크가 다소 존재할 수 있다는 말이 된다

그럼에도 불구하고, 개선된 계획안이 가지는 분명한 장점은 있었다.
바로수익성의 확실한 개선이 자금조달의 가능성을 높였다는 것. 
잘 갖춰진 사업기획서라 해도 자금조달에 대한 리스크가 존재한다면 사업을 진행하는 것은 사실상 어렵다 생각된다. 

따라서 아무리 작은 사업이라도 금융적 고민과 건축적 고민이 함께 고려된다면, 
개선될 여지는 어디서든 찾을 수 있을 것이다.

글 류상호 컨설턴트
편집 이영주 마케터

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